La ciudad de Buenos Aires, con una población de más de 3,1 millones de habitantes y una extensión de 203 km², se presenta como una de las metrópolis más densamente pobladas de América Latina. Actualmente, se registran más de 110.000 inmuebles en venta en la capital argentina, de los cuales alrededor de 75.000 son departamentos.
Según datos de la plataforma Zonaprop, el análisis interanual muestra un crecimiento del 3,4% en la cantidad de propiedades publicadas entre junio de 2025 y junio de 2026. Sin embargo, el panorama cambia si se observa el comportamiento mensual, ya que en mayo se reportó una disminución del 2,2% en comparación con abril, y un 0,5% en junio respecto a mayo. «La oferta se mantuvo estable durante la primera mitad del año», afirma Leandro Molina, director comercial regional de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica.
A pesar de la reducción del stock en meses recientes, el número de propiedades en Buenos Aires sigue siendo considerablemente mayor al de otras ciudades de tamaño similar, como Madrid, que cuenta con aproximadamente 17.000 propiedades a la venta.
Paradojas del mercado porteño
A diferencia de otras capitales donde la oferta de viviendas es insuficiente, Buenos Aires presenta un escenario de sobreoferta. Gabriel Brodsky, CEO de Grupo Predial, indica que «el stock actual en CABA está por encima de lo que el mercado necesita». Sin embargo, propiedades que están bien ubicadas y tasadas se siguen vendiendo.
Demanda y distribución de propiedades
La ubicación es un factor determinante en la elección de una propiedad. Aunque hay un exceso general de oferta, existen escaseces en segmentos específicos como departamentos de tres ambientes en Palermo y Belgrano, y unidades a estrenar con cochera en barrios intermedios. Según Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával, los barrios con mayor cantidad de propiedades son Palermo (13,10%), Belgrano (7,59%) y Recoleta (6,42%). En contraste, Villa Riachuelo (0,06%) y Parque Centenario (0,16%) son los que presentan la menor oferta.
Características de la demanda
El director comercial de la inmobiliaria homónima, Maximiliano D´Aria, destaca que hay una clara tendencia hacia el corredor norte de la ciudad, donde barrios consolidados como Palermo y Belgrano lideran las transacciones. Durante 2025, Palermo concentró el 19,2% de las operaciones, seguido por Recoleta y Belgrano.
A pesar de la abundante oferta, D´Aria señala que el verdadero desafío radica en la falta de compradores con capacidad adquisitiva. Las propiedades que se venden rápidamente son aquellas que cumplen con características deseadas por los compradores, tales como expensas bajas, ubicación estratégica y estado del inmueble. Los precios también juegan un papel crucial, ya que propiedades sobrevaluadas enfrentan dificultades en su colocación en el mercado.
En resumen, el mercado inmobiliario de Buenos Aires enfrenta un panorama mixto, donde la oferta excede la demanda en general, pero presenta oportunidades en sectores específicos. Identificar las características más buscadas por los compradores se vuelve esencial para quienes buscan vender sus propiedades en este contexto.
Fuente: La Nación
